景圖-8.png)
（一）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)
1 ??每日維保項(xiàng)目
1.1 巡查消防主機(jī)的電源、報(bào)警功能、報(bào)警聲響、打印功能。
1.2 巡查消防主機(jī)的火警、故障、監(jiān)管、屏蔽、反饋信息及新增情況。
2 ??定期維保項(xiàng)目
2.1 每季度完成年度所有防火分區(qū)全部火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)測(cè)試工作量不少于25%。
2.2 每月10日以前測(cè)試消防主機(jī)多線控制盤(pán)或?qū)Ｓ檬謩?dòng)遠(yuǎn)程控制柜對(duì)所有噴淋泵、消火栓泵、窗噴泵、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)、補(bǔ)風(fēng)機(jī)的遠(yuǎn)程啟、停功能。
2.3每年完成1次對(duì)所有煙感、溫感、手報(bào)、消報(bào)等火災(zāi)探測(cè)器的全覆蓋檢測(cè)。（二）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)
1 ??每日維保項(xiàng)
1.1 巡查消防泵電源是否正常（主備電電源指示燈是否常亮、電壓是否低于380V、主備電是否設(shè)置于自動(dòng)切換狀態(tài)）。
1.2巡查噴淋泵、窗噴泵是否設(shè)置于自動(dòng)控制狀態(tài)（即控制方式選擇開(kāi)關(guān)的自動(dòng)檔）。
1.3巡查消防水池水量、消防水箱水量是否符合要求（在消防水池、消防水箱的水量液位管上標(biāo)識(shí)出滿足設(shè)計(jì)最低用水量的標(biāo)志線，水量液位低于此標(biāo)志線即須采取補(bǔ)水措施）并及時(shí)處理。
2 ??定期維保項(xiàng)
2.1每周對(duì)所有濕報(bào)間濕式報(bào)警閥閥組及管網(wǎng)進(jìn)行1次全覆蓋巡查，巡查內(nèi)容包含：
（1）濕式報(bào)警閥的主管道進(jìn)、出水閥門(mén)、報(bào)警管路閥門(mén)是否完全開(kāi)啟。
（2）報(bào)警閥上腔壓力是否略大于下腔壓力值。
（3）濕式報(bào)警閥組壓力開(kāi)關(guān)所連接模塊巡檢指示燈是否正常。
2.2每月測(cè)試1次消防泵房各噴淋泵組管網(wǎng)的自動(dòng)泄壓閥功能，測(cè)試時(shí)可先關(guān)閉泵房總管上的出水總閥并將噴淋泵控制方式設(shè)置在手動(dòng)狀態(tài)下進(jìn)行測(cè)試，記錄自動(dòng)泄壓值。
2.3每季度對(duì)所有濕報(bào)間濕式報(bào)警閥閥組進(jìn)行1次全覆蓋功能檢查，檢查內(nèi)容包含：
（1）每個(gè)濕報(bào)間可僅測(cè)試1次報(bào)警閥實(shí)際啟泵功能，以驗(yàn)證壓力開(kāi)關(guān)啟泵信號(hào)不僅能到達(dá)噴淋泵控制柜，控制柜也能實(shí)際啟動(dòng)噴淋泵。
（2）各濕式報(bào)警閥分別進(jìn)行報(bào)警閥功能測(cè)試，放水5-90秒后檢查壓力開(kāi)關(guān)是否向消防主機(jī)發(fā)出報(bào)警信號(hào)、是否向消防泵控制柜發(fā)出啟泵信號(hào)，水力警鈴是否動(dòng)作正常。
2.4每周巡查所有末端試水裝置靜壓表壓力值是否≥0.05MPa。
2.5 每季度全覆蓋檢查所有末端試水裝置啟泵功能：
（1）各商業(yè)區(qū)域最不利點(diǎn)（最高層）的末端試水裝置啟泵功能須實(shí)際啟動(dòng)噴淋泵，消防泵在測(cè)試時(shí)可設(shè)置于手動(dòng)控制狀態(tài)。
（2）除各商業(yè)區(qū)域最不利點(diǎn)（最高層）的末端試水裝置外，其余區(qū)域的末端試水裝置啟泵功能測(cè)試可在末端放水后僅測(cè)試壓力開(kāi)關(guān)是否向消防主機(jī)發(fā)出報(bào)警信號(hào)、是否向消防泵控制柜發(fā)出啟泵信號(hào)，消防泵在測(cè)試時(shí)可設(shè)置于手動(dòng)控制狀態(tài)。
2.6每月檢查1次消防水箱噴淋出水管向噴淋管網(wǎng)補(bǔ)水管路是否暢通，減壓閥是否正常。
2.7每季度覆蓋性檢查1次各層消防管道井內(nèi)噴淋管網(wǎng)減壓閥是否正常工作，減壓后壓力值是否符合設(shè)計(jì)要求（查閱設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)說(shuō)明）和規(guī)范要求（≥0.05MPa且≤0.6MPa）。
2.8上述涉及到實(shí)際啟動(dòng)噴淋泵的測(cè)試時(shí)間宜在閉店后進(jìn)行，并確保測(cè)試前各垂直電梯均已關(guān)停在最高層。（三）消火栓給水系統(tǒng)
1 ??每日維保項(xiàng)
1.1 巡查消防泵電源是否正常（主備電電源指示燈是否常亮、電壓是否低于380V、主備電是否設(shè)置于自動(dòng)切換狀態(tài)）。
1.2巡查消防水池水量、消防水箱水量是否符合要求（在消防水池、消防水箱的水量液位管上標(biāo)識(shí)出滿足設(shè)計(jì)最低用水量的紅色標(biāo)志線，水量液位低于此標(biāo)志線即須采取補(bǔ)水措施）并及時(shí)處理。
1.3每日巡查各處屋面試驗(yàn)消火栓壓力表壓力值是否低于0.1MPa。
2 ??定期維保項(xiàng)
2.1消火栓給水系統(tǒng)系統(tǒng)啟泵方式設(shè)置為集中啟泵方式（采取主管網(wǎng)電接點(diǎn)壓力表啟泵方式、消防水箱出水管接濕式報(bào)警閥壓力開(kāi)關(guān)啟泵方式）的，每季度測(cè)試1次實(shí)際啟泵功能。
2.2消火栓給水系統(tǒng)系統(tǒng)啟泵方式設(shè)置為分散啟泵方式（即傳統(tǒng)的消火栓按鈕啟泵方式）的，確保每年全覆蓋測(cè)試所有消火栓按鈕1次。測(cè)試時(shí)除最高層消火栓按鈕實(shí)際啟泵1-3次外，其余樓層消火栓按鈕啟泵測(cè)試時(shí)可將泵設(shè)置在手動(dòng)并僅檢測(cè)消火栓按鈕啟泵信號(hào)是否到達(dá)消火栓泵控制柜。
2.3每月測(cè)試1次消防泵房各噴淋泵組管網(wǎng)的自動(dòng)泄壓閥功能，測(cè)試時(shí)可先關(guān)閉泵房總管上的出水總閥并將噴淋泵控制方式設(shè)置在手動(dòng)狀態(tài)下進(jìn)行測(cè)試，記錄自動(dòng)泄壓值。
2.4每年完成1次覆蓋性檢查各消火栓閥門(mén)的開(kāi)啟和加油潤(rùn)滑工作，不得出現(xiàn)閥門(mén)難以開(kāi)關(guān)的現(xiàn)象。
2.5上述涉及到實(shí)際啟動(dòng)消火栓泵的測(cè)試時(shí)間宜在閉店后進(jìn)行，并確保測(cè)試前各垂直電梯均已關(guān)停在最高層。（四）防火分隔系統(tǒng)
1 ??定期維保項(xiàng)
1.1每半年覆蓋性檢查1次所有防火卷簾現(xiàn)場(chǎng)全部手動(dòng)控制按鈕的升、降、停功能是否正常，并觀測(cè)、調(diào)整其上下限位。
1.1每半年覆蓋性檢查1次所有受控常開(kāi)防火門(mén)門(mén)吸的電磁釋放功能。
（五）機(jī)械防、排煙系統(tǒng)
1 ??定期維保項(xiàng)
1.1 每月巡查各防、排煙風(fēng)機(jī)、補(bǔ)風(fēng)機(jī)電源是否正常（主備電電源指示燈是否常亮、主備電是否設(shè)置于自動(dòng)切換狀態(tài)）。
1.2每月巡查各防、排煙風(fēng)機(jī)、補(bǔ)風(fēng)機(jī)是否設(shè)置于自動(dòng)控制狀態(tài)（即控制方式選擇開(kāi)關(guān)的自動(dòng)檔）。
1.3每半年覆蓋性檢測(cè)1次各排煙風(fēng)機(jī)280℃排煙防火閥聯(lián)鎖停止風(fēng)機(jī)功能、排煙風(fēng)機(jī)與補(bǔ)風(fēng)機(jī)聯(lián)鎖啟停功能是否正常。
1.4每年11月1日前完成覆蓋所有排煙閥、正壓送風(fēng)閥、280℃防火閥的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、手動(dòng)復(fù)位按鈕以及各風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)軸的加油潤(rùn)滑工作1次。春夏多雨季節(jié)不宜對(duì)露天的上述裝置進(jìn)行加油潤(rùn)滑工作。
（六）智能水炮系統(tǒng)
1 ??定期維保項(xiàng)
1.1 每周巡查智能水炮系統(tǒng)控制柜電源是否正常。
1.2每季度覆蓋性檢查1次所有水炮的自動(dòng)尋的定位功能是否正常。
1.3每年按保護(hù)區(qū)域完成覆蓋所有保護(hù)區(qū)域的出水滅火功能測(cè)試，每個(gè)區(qū)域可僅測(cè)試1臺(tái)水炮的出水功能。每年各保護(hù)區(qū)域測(cè)試出水滅火功能的水炮勿重復(fù)。
（七）氣體滅火系統(tǒng)
1 ??定期維保項(xiàng)
1.1每月全覆蓋巡查1次各防護(hù)區(qū)氣體滅火系統(tǒng)控制器的主備電源、自檢功能是否正常。
1.2每年全覆蓋檢查1次各防護(hù)區(qū)氣體滅火系統(tǒng)自動(dòng)滅火功能、手動(dòng)緊急停止功能、手動(dòng)緊急啟動(dòng)功能，測(cè)試時(shí)將各滅火氣體驅(qū)動(dòng)瓶上的電磁閥與氣瓶安全脫離，觀察電磁閥動(dòng)作后探針是否動(dòng)作。
二 ?消防維保管理
1 ??責(zé)任分工
1.1工程部負(fù)責(zé)按總部模板和規(guī)定主導(dǎo)消防維保工作的招投標(biāo)、合同簽訂、合同付款、消防維保日常管理工作，物業(yè)部須參與上述工作。
1.2工程部負(fù)責(zé)及時(shí)推進(jìn)維保過(guò)程中發(fā)生的合同外維修、升級(jí)、改造費(fèi)用的流程審批工作和協(xié)調(diào)安排。
1.3工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管消防維保單位落實(shí)消防維保工作計(jì)劃的具體實(shí)施、對(duì)消防維保單位依據(jù)合同提供相關(guān)配合和支持及管理計(jì)劃外的維修、檢測(cè)、保養(yǎng)工作，確保廣場(chǎng)消防設(shè)施系統(tǒng)正常運(yùn)行運(yùn)行。
1.4物業(yè)部消防主管須參與工程部、消防維保單位是否按《消防維保實(shí)施規(guī)定》、《年度消防設(shè)施維保實(shí)施計(jì)劃》落實(shí)消防維保工作，并每周通過(guò)運(yùn)營(yíng)期計(jì)劃節(jié)點(diǎn)向總部物業(yè)部安全經(jīng)理上報(bào)《消防維保工作周報(bào)》。
2 ??管理落實(shí)
2.1工程部弱電主管、物業(yè)部消防主管應(yīng)親自或安排專(zhuān)人跟進(jìn)參與消防維保單位每日按計(jì)劃實(shí)施消防維保工作并予以監(jiān)督、配合及記錄，如實(shí)在消防維保單位的《每日消防維保事項(xiàng)確認(rèn)單》上代表物業(yè)部簽字確認(rèn)。
2.2工程部發(fā)起向消防維保單位的合同付款流程時(shí)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)部消防主管及經(jīng)理的審核。
2.3工程部、物業(yè)部均須參加消防維保計(jì)劃中的月度消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試：
（1）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)月度聯(lián)動(dòng)測(cè)試工作的各部門(mén)協(xié)調(diào)和跟進(jìn)營(yíng)運(yùn)部對(duì)商戶配合要求的反饋。
（2）消防主管負(fù)責(zé)聯(lián)動(dòng)測(cè)試的記錄工作。
（3）消防主管在消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試前如發(fā)現(xiàn)工程部弱電主管未參加、消防維保人員未參加二者任意其中一種情況的均應(yīng)告知中控室不得實(shí)施并取消本次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試，并于當(dāng)日立即向物業(yè)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程物業(yè)副總報(bào)告。
2.4工程部弱電主管、物業(yè)部消防主管還須直接參與以下消防維保項(xiàng)目的測(cè)試工作：
（1）每月1次的對(duì)消防泵房噴淋管網(wǎng)、消火栓管網(wǎng)自動(dòng)泄壓閥的功能測(cè)試。
（2）每月1次的各噴淋泵、消火栓泵的手動(dòng)、自動(dòng)狀態(tài)下的遠(yuǎn)程啟停泵功能測(cè)試。
（3）各濕式報(bào)警閥、末端試水裝置的報(bào)警、啟泵功能的季度全覆蓋測(cè)試。
（4）消防水池自動(dòng)補(bǔ)水功能、屋頂水箱自動(dòng)補(bǔ)水功能、穩(wěn)壓裝置功能的月度測(cè)試。
3 ??交接管理規(guī)定
3.1新簽維保單位進(jìn)場(chǎng)接管規(guī)定：
3.1.1 維保進(jìn)場(chǎng)接管時(shí)間：不得晚于所簽訂消防維保合同生效起始日前完成進(jìn)場(chǎng)接管工作，否則廣場(chǎng)有權(quán)扣除新簽消防維保單位延誤進(jìn)場(chǎng)接管工作的時(shí)間所對(duì)應(yīng)的合同進(jìn)度款。
3.1.2新簽消防維保單位即使因廣場(chǎng)原消防維保單位、原消防設(shè)施施工單位不配合接管工作仍應(yīng)進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)接管前檢測(cè)工作：
（1）在合同生效起始日前完成所有消防系統(tǒng)和設(shè)施的全面檢測(cè)工作并出具《接管前檢測(cè)問(wèn)題清單》（問(wèn)題項(xiàng)的描述不可超出《建筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程》或《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB25201-2010）所列的檢測(cè)或維保項(xiàng)目的描述范圍并且不可再有繼續(xù)分解描述的可能）。
（2）所有未列入《接管前檢測(cè)問(wèn)題清單》的消防設(shè)施或其功能即為新簽消防維保單位進(jìn)場(chǎng)無(wú)條件接管部分。
（3）所有列入《接管前檢測(cè)問(wèn)題清單》的消防設(shè)施或其功能為新簽消防維保單位進(jìn)場(chǎng)有條件接管部分，新簽消防維保單位有義務(wù)保持其設(shè)施完好性及功能有效性不再被繼續(xù)損壞或喪失。
（4）所有列入《接管前檢測(cè)問(wèn)題清單》的消防設(shè)施或其功能原則上由原消防維保單位、原消防設(shè)施施工單位維修到位或由廣場(chǎng)委托新簽消防維保單位有償維修到位。
3.2維保單位退場(chǎng)交管規(guī)定：
3.2.1如在原有維保合同到期前本廣場(chǎng)未簽訂新的消防維保單位，則原簽訂的維保單位不得早于所簽訂消防維保合同生效終止日前未經(jīng)本廣場(chǎng)對(duì)消防系統(tǒng)和設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)就單方面退場(chǎng)，否則本廣場(chǎng)有權(quán)扣除（不經(jīng)原簽訂的維保單位同意）原簽訂的維保單位提前退場(chǎng)的時(shí)間所對(duì)應(yīng)的合同進(jìn)度款以及經(jīng)甲方單方面檢測(cè)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題對(duì)應(yīng)的維修費(fèi)用（第三方報(bào)價(jià)）等同額度的合同進(jìn)度款。
3.2.2如在原有維保合同到期前本廣場(chǎng)已簽訂新的消防維保單位，原簽訂的消防維保單位必須無(wú)條件配合本廣場(chǎng)組織新簽訂消防維保單位的進(jìn)場(chǎng)接管工作（該工作本廣場(chǎng)承諾最多不超過(guò)原有消防維保合同到期日后30天），如出現(xiàn)拒不配合維保工作交接或拒不整改本廣場(chǎng)所組織的檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)屬于原簽訂消防維保單位責(zé)任的問(wèn)題的，則本廣場(chǎng)有權(quán)扣除（不經(jīng)原簽訂的維保單位同意）經(jīng)甲方單方面檢測(cè)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題對(duì)應(yīng)的維修費(fèi)用（第三方報(bào)價(jià)）等同額度的合同進(jìn)度款。
3.2.3原簽訂消防維保單位的退場(chǎng)交管方式采取漸進(jìn)無(wú)異議交管的方式——即經(jīng)本廣場(chǎng)或新簽訂消防維保單位檢測(cè)未發(fā)現(xiàn)無(wú)問(wèn)題的消防設(shè)施或其部分功能經(jīng)本廣場(chǎng)或新簽訂消防維保單位簽字確認(rèn)后即刻起交由本廣場(chǎng)或新簽訂消防維保單位接管，直至所有維保范圍內(nèi)的消防設(shè)施及其功能均經(jīng)前述方式由本廣場(chǎng)或新簽訂消防維保單位接管。
三 消防維保工作實(shí)施執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
1 消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)檢測(cè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照《建筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程》。
2 消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試及單點(diǎn)測(cè)試工作的操作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照《消防聯(lián)動(dòng)檢測(cè)規(guī)范》、《消防設(shè)施設(shè)備測(cè)試動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)》。
3 消防維保招投標(biāo)及合同制訂應(yīng)遵照《消防維保招投標(biāo)及合同制訂補(bǔ)充規(guī)定》。
4 消防維保工作尚需遵循以下國(guó)家消防法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：
《中華人民共和國(guó)消防法》
《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB25201-2010）
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